En la provincia España parece obligado tomar el pulso de cuando en cuando al estado de salud de las estructuras profundas de la economía política heredadas del franquismo. La penúltima discusión, aunque no muy popular, se dio a la vuelta del verano pasado a partir de la publicación de la Encuesta financiera de las familias correspondiente al año 2020. Se trata de una serie elaborada por el Banco de España, e incluida en el Plan Estadístico Nacional, que proporciona una detallada foto fija de la situación económica de las familias españolas. De entre sus resultados se pueden extraer conclusiones interesantes acerca del sistema de propiedad inmobiliario español. Es decir, un retrato actualizado de la famosa “sociedad de propietarios” –que no de proletarios– del ministro franquista Jose Luis Arrese. Veamos los datos.
De un primer vistazo, el titular más impactante es que los menores de 35 años han perdido peso como propietarios de sus viviendas. En 2008, el 65,8 % era dueño de su vivienda principal, mientras que en 2020 ya solo lo era un exiguo 36 %, muy lejos del 74 % de propietarios que hay en el conjunto de la población española.
Las conclusiones extraídas de este dato fueron automáticas. Para muchos, estos números significaban que la vieja sociedad de propietarios, piedra angular del sistema de clases medias de nuestro país, estaba muriendo. Pero, ¿realmente está sucediendo esto?
La respuesta no es sencilla y anticipar con demasiada rapidez un cambio de paradigma o rupturas abruptas en el sistema de propiedad tampoco ayuda. Al contrario, estos cambios hay que entenderlos como procesos de desarrollo relativamente lentos y que merecen ser analizados con cierta profundidad. Pero existe una explicación a las conclusiones precipitadas.
Desde hace algunos años, se ha priorizado una línea de interpretación de la propiedad inmobiliaria. Se trata del análisis sobre el significado y peso que ha tenido la aparición de los fondos de inversión como nueva oligarquía del mercado de la vivienda y cómo esto ha supuesto una pérdida de poder para las clases medias propietarias.
Como consecuencia, se dibujaría una nueva realidad donde los caseros son mayoritariamente esos fondos o grandes entidades dedicadas al alquiler. Mientras que el viejo casero particular, el que te visitaba una vez al mes recibo en mano, o aquel con el que solo te relacionabas por teléfono de cuando en cuando, estarían ya en peligro de extinción.
A partir de aquí, podríamos preguntarnos: ¿son realmente los fondos de inversión los propietarios mayoritarios de viviendas en alquiler en nuestro país? ¿Son estos los nuevos caseros de España? Y, sobre todo, ¿en qué posición queda el poder inmobiliario de los propietarios particulares?
La cuestión de fondo es que si interpretamos las cifras globales de las que disponemos, nos daremos cuenta de que la España rentista de hoy se sigue pareciendo más a la vieja sociedad de propietarios de Arrese que a un monocultivo de Blackstone. Porque lo cierto es que las clases medias aún concentran buena parte de su capacidad financiera en estos valores inmobiliarios y que además, aunque en menor medida, extraen de ellos distintas rentas de alquiler.
Esta realidad, son estas clases medias propietarias, y no solo el inmenso poder de los fondos de inversión, las que hacen que sea tan difícil mover los intereses legislativos y políticos hacia otras posiciones que no sean la defensa de estas mayorías.
Mientras tanto, debates mediáticos como las campañas antiokupas, las recurrentes llamadas a asegurar las casas alquiladas de los impagos, la rotunda oposición a controlar los precios de los alquileres o la falta de políticas de vivienda pública e intervención sobre el sector privado, se empeñan en poner en el centro a pequeños y medianos propietarios desprotegidos frente a una masa de inquilinos sin escrúpulos.
Se va creando así un nueva cultura de defensa de la propiedad, de la mano dura y el desahucio, que no solo responde a los intereses de grandes grupos financieros, sino que también se presenta como protección de los intereses de esta persistente sociedad de propietarios particulares.
Estas posiciones son las que, por citar otro debate reciente, está defendiendo el PSOE con respecto al control de los precios del alquiler en la futura ley de vivienda: las rentas de quienes alquilan sus propiedades constituirían una parte más de su famoso escudo social. Esas rentas serían así un ingreso más y el derecho a especular con sus viviendas, una posición a defender desde su gobierno. Pero, ¿qué peso real tienen a día de hoy estos sectores propietarios? ¿En qué medida son representativos en negocios emergentes como los del alquiler residencial?
El poder inmobiliario de las familias
Si leemos con más detalle la Encuesta financiera de las familias, podremos ver algunos datos que ayudan a entender la situación. El primero: la vivienda de alquiler gana peso en todos los segmentos de la sociedad, incluido el más rico, que deja de ser propietario de su vivienda principal en un 2,2% de los casos con respecto a 2008. El segundo, y aquí está el dato principal, que aquellas familias que se encuentran en los dos tercios superiores de riqueza neta de la población prácticamente no han perdido posiciones como propietarios de sus viviendas habituales, moviéndose en un porcentaje de propiedad que va desde el 81% en las familias de menor renta hasta más del 94% para los más ricos.
Esto quiere decir que el impacto de la crisis de vivienda en propiedad desde 2008 se ha concentrado en el tercio más pobre de la población. Desde esa fecha y hasta la pandemia, se produjeron 700.000 desahucios que expulsaron de sus casas a 1,7 millones de personas, la mayoría de ellas de los estratos más pobres. Un dato que ayuda a entender por qué las clases populares han perdido peso como propietarias.
De hecho, salvo en el caso de ese tercio más pobre de la población, se puede apreciar cómo la inmensa mayoría de familias no solo no han perdido sus viviendas principales, sino que han aumentado su patrimonio, tras adquirir otras propiedades como segundas residencias, viviendas para alquilar e incluso viviendas para alquileres turísticos, al estilo AirBnB.
Para ejemplificarlo, podemos tomar de la encuesta financiera el segundo escalafón más bajo de renta, donde hay un 12% más de familias –con respecto a 2008– que declaran tener otras propiedades inmobiliarias distintas a su vivienda habitual. Ellas marcan un patrón que se reproduce también en el siguiente tramo de renta, el de las rentas medias, justo donde se produce el mayor incremento, con un aumento de casi el 16 % de otras propiedades inmobiliarias.
Como resumen, los resultados de la encuesta desvelan que la crisis ha hecho que el tercio más pobre de la población haya perdido posiciones como propietarios. También demuestran que la sociedad de propietarios se mantiene con buena salud en los siguientes escalafones, aquellos que van desde las clases medias de menor renta hasta los super asalariados.
Sin embargo, para completar este cuadro no basta con demostrar el reparto actual de la propiedad. También debemos saber –tal y como nos preguntábamos al principio de este artículo–, el papel que desempeñan estos propietarios particulares en el sector del alquiler residencial y el peso real que tienen en este mercado.
Los caseros particulares
Para resolver la cuestión, podemos acudir a los datos de la Agencia Tributaria. De ellos se desprende que en 2017 había 1,7 millones de viviendas habituales alquiladas por parte de propietarios particulares, mientras que en 2020 este dato se incrementó en un millón. Cifra a la que habría que añadir otras 350.000 viviendas que se alquilaban parcialmente.
En definitiva, más de 2,1 millones de viviendas en alquiler a las que habría que sumar las no declaradas que, según el Sindicato de Técnicos de Hacienda, eran el 40% del total. Podríamos afirmar, pues, que existen no menos de 3 millones de viviendas alquiladas en manos de particulares, ya sea como viviendas completas o parciales.
Sin entrar en la proporción exacta que supone esta cantidad, pero sabiendo que el total de viviendas en alquiler en nuestro país rondaría los 3,4 millones, se puede asegurar que la amplia mayoría de viviendas arrendadas pertenecen a propietarios particulares.
Aparece así una imagen nueva, la mayoría de caseros del país son personas de clases medias y altas. En cifras globales, en torno al 15% de la población tiene parte de sus ingresos vinculados a este negocio.
